====== Módulo Loteamento / Imóvel ======

O módulo **Loteamento/Imóvel** do Ello ERP é destinado a incorporadoras e loteadoras que comercializam lotes e imóveis parcelados. Ele gerencia o ciclo completo de uma venda — do cadastro do empreendimento até o recebimento das parcelas — e se integra automaticamente com os módulos Financeiro e Contas a Receber.

===== Hierarquia de Cadastros =====

O módulo organiza os imóveis em uma hierarquia de quatro níveis:

  - **Cidade** — cidade onde o empreendimento está localizado. Pode ter área total cadastrada (em metros quadrados ou hectares) e um arquivo de contrato de área.
  - **Setor** — subdivisão dentro de uma cidade (ex.: bairro, gleba). Pode ser classificado como Zona Urbana ou Zona Rural e possui um centro de custo vinculado.
  - **Quadra** — agrupamento de lotes dentro de um setor.
  - **Lote** — unidade individual à venda. Cada lote possui:
    * Área e valor unitário (R$/m²), com total calculado automaticamente
    * Finalidade de uso: Residencial, Comercial, Rural, Industrial, Serviço ou Misto
    * Matrícula e indicador de escrituração
    * Status: **Disponível**, **Reservado** ou **Vendido**
  - **Demarcação** — limites físicos do lote, definidos por confrontantes (ex.: "Lote 5", "Rua das Flores") e medidas em metros entre marcos.

===== Venda de Imóvel =====

==== Criação da Venda ====

  - Selecione o lote — ele passa imediatamente para o status **Reservado**.
  - Informe o(s) comprador(es) (é possível cadastrar mais de um comprador por venda), o vendedor e, opcionalmente, fiador e testemunhas.
  - Escolha a forma de pagamento:
    * **Pela Condição** — utiliza as condições de pagamento configuradas no sistema (percentuais de entrada, número de parcelas e acréscimo calculados automaticamente).
    * **Tabela Price** — parcelas mensais fixas calculadas com base em uma taxa de juros configurada nos parâmetros do módulo.
  - Informe entrada, desconto e número de parcelas. O sistema distribui o valor total igualmente, ajustando centavos no arredondamento.
  - A **taxa de registro em cartório** é calculada automaticamente com base nos parâmetros configurados (veja seção de parâmetros).
  - Marque se as parcelas devem ser reajustadas pelo **IGP-M** (e informe o ano-base).

==== Status da Venda ====

^ Status ^ Significado ^
| Pendente | Venda em aberto, ainda não concluída |
| Concluída | Venda finalizada; parcelas geradas no financeiro; lote marcado como **Vendido** |
| Cancelada | Venda cancelada; lote retorna para **Disponível** |
| Distratada | Rescisão formal do contrato (ver [[#distrato_rescisao_de_venda|Distrato]]) |

===== Autorização de Venda =====

Registra uma autorização formal vinculada a uma venda:

  * **Outorgante** — quem concede a autorização
  * **Outorgado** — quem recebe a autorização
  * Valor autorizado, data, hora e moeda
  * Pode ser impressa como documento formal
  * Status: **Normal** ou **Cancelada** (exclusão é lógica — o registro é mantido com status Cancelada)

===== Cessão de Direitos =====

A cessão transfere a titularidade de um contrato de compra para outro comprador, antes da escrituração definitiva do imóvel.

  * Permite registrar múltiplos **cessionários**, cada um com seu percentual de participação (rateio) e área correspondente.
  * Ao concluir a cessão, o sistema atualiza automaticamente todas as parcelas financeiras pendentes para o novo titular.
  * O documento **Termo de Cessão de Direitos** pode ser impresso.
  * **Regra importante:** não é possível excluir uma cessão se já existirem cessões posteriores para o mesmo contrato.

===== Reajuste Monetário =====

Aplica correção monetária periódica (anual) às parcelas em aberto, usando índices econômicos oficiais:

  * **IGP-M** (Índice Geral de Preços – Mercado)
  * **IPCA** (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
  * **INCC** (Índice Nacional de Custo da Construção)

**Como funciona:**

  - Acesse o **Cadastro de Índices** (IMO601) e registre o percentual do índice para o ano desejado.
  - Em seguida, acesse a **Aplicação de Reajuste** (IMO602), selecione o índice/ano e o cliente. O sistema lista as parcelas pendentes e calcula o valor do reajuste.
  - Ao confirmar, as parcelas são atualizadas automaticamente.

**Regras:**

  * Não é possível cadastrar o mesmo índice duas vezes para o mesmo ano.
  * Não é possível excluir um índice que já foi aplicado a contratos.

===== Renegociação =====

Permite reestruturar o plano de pagamento de um contrato existente — novo número de parcelas, novos vencimentos ou novos valores.

  * O módulo redistribui automaticamente os valores renegociados de forma proporcional entre as parcelas do contrato.
  * O novo documento gerado fica identificado como origem **Renegociação** no módulo financeiro.

===== Distrato (Rescisão de Venda) =====

O distrato é o cancelamento formal de um contrato de venda mediante acordo entre as partes.

O sistema calcula automaticamente:

  * **Valor já recebido** pelo vendedor — soma de capital, juros, multas e descontos concedidos até o momento
  * **Valor de correção** — diferença entre o valor atualizado do contrato (considerando reajustes monetários e renegociações anteriores) e o valor originalmente negociado
  * **Valor a devolver** ao comprador (ou valor adicional a receber, dependendo do que foi acordado)

**Ao concluir o distrato:**

  * O lote retorna ao status **Disponível** e pode ser vendido novamente
  * As condições de pagamento do distrato são registradas como uma renegociação separada

**Cancelamento do distrato:** restaura o contrato ao status **Concluída** e o lote ao status **Vendido**.

===== Parâmetros do Módulo =====

Acesse em **Parâmetros → Imóvel**.

^ Parâmetro ^ Descrição ^
| Tipo de venda padrão | Define se o padrão é "Pela Condição" ou "Tabela Price" |
| Taxa mínima de registro | Valor fixo cobrado para registros de baixo valor |
| Teto da taxa mínima | Valor a partir do qual passa a incidir acréscimo sobre a taxa |
| Valor do excedente | Valor cobrado por unidade de base acima do teto |
| Base do excedente | Unidade de referência para o cálculo do excedente |
| Taxa máxima de registro | Valor máximo que a taxa de registro pode atingir |
| Taxa de juros (Tabela Price) | Percentual de juros mensais (habilitado apenas no modo Price) |
| Desconto na taxa de registro | Percentual de desconto aplicado sobre a taxa calculada |

===== Telas Disponíveis =====

^ Código ^ Função ^
| IMO001 | Cadastro de Cidades do Imóvel |
| IMO002 | Cadastro de Setores |
| IMO003 | Cadastro de Quadras |
| IMO004 | Cadastro de Lotes (inclui demarcação de marcos) |
| IMO005 | Vendas de Imóveis |
| IMO006 | Cessões de Direitos |
| IMO008 | Autorizações de Venda |
| IMO009 | Distratos |
| IMO400 | Relatório de Recebimentos de Imóveis |
| IMO601 | Cadastro de Índices de Reajuste Monetário |
| IMO602 | Aplicação de Reajuste Monetário |

===== Fluxo Completo =====

<uml>
@startuml
skinparam defaultTextAlignment center
skinparam ArrowColor #333333
skinparam ActivityBorderColor #555555
skinparam ActivityBackgroundColor #f9f9f9

(*) --> "Cadastro da Hierarquia\n(Cidade → Setor → Quadra → Lote)"
--> "Nova Venda de Imóvel\n(Lote: Reservado)"
--> "Conclusão da Venda\n(Lote: Vendido)"
--> if "Evento posterior?" then
  -->[Cessão] "Cessão de Direitos\n(transfere titularidade)"
  --> "Distrato\n(Lote: Disponível)"
  --> (*)
  else
  -->[Reajuste] "Reajuste Monetário\n(corrige parcelas)"
  --> "Distrato\n(Lote: Disponível)"
  else
  -->[Renegociação] "Renegociação\n(reestrutura parcelas)"
  --> "Distrato\n(Lote: Disponível)"
  --> (*)
endif
@enduml
</uml>