Módulo Loteamento / Imóvel

O módulo Loteamento/Imóvel do Ello ERP é destinado a incorporadoras e loteadoras que comercializam lotes e imóveis parcelados. Ele gerencia o ciclo completo de uma venda — do cadastro do empreendimento até o recebimento das parcelas — e se integra automaticamente com os módulos Financeiro e Contas a Receber.

O módulo organiza os imóveis em uma hierarquia de quatro níveis:

1. Cidade — cidade onde o empreendimento está localizado. Pode ter área total cadastrada (em metros quadrados ou hectares) e um arquivo de contrato de área.
2. Setor — subdivisão dentro de uma cidade (ex.: bairro, gleba). Pode ser classificado como Zona Urbana ou Zona Rural e possui um centro de custo vinculado.
3. Quadra — agrupamento de lotes dentro de um setor.
4. Lote — unidade individual à venda. Cada lote possui:
   • Área e valor unitário (R$/m²), com total calculado automaticamente
   • Finalidade de uso: Residencial, Comercial, Rural, Industrial, Serviço ou Misto
   • Matrícula e indicador de escrituração
   • Status: Disponível, Reservado ou Vendido
5. Demarcação — limites físicos do lote, definidos por confrontantes (ex.: “Lote 5”, “Rua das Flores”) e medidas em metros entre marcos.

1. Selecione o lote — ele passa imediatamente para o status Reservado.
2. Informe o(s) comprador(es) (é possível cadastrar mais de um comprador por venda), o vendedor e, opcionalmente, fiador e testemunhas.
3. Escolha a forma de pagamento:
   • Pela Condição — utiliza as condições de pagamento configuradas no sistema (percentuais de entrada, número de parcelas e acréscimo calculados automaticamente).
   • Tabela Price — parcelas mensais fixas calculadas com base em uma taxa de juros configurada nos parâmetros do módulo.
4. Informe entrada, desconto e número de parcelas. O sistema distribui o valor total igualmente, ajustando centavos no arredondamento.
5. A taxa de registro em cartório é calculada automaticamente com base nos parâmetros configurados (veja seção de parâmetros).
6. Marque se as parcelas devem ser reajustadas pelo IGP-M (e informe o ano-base).

Registra uma autorização formal vinculada a uma venda:

• Outorgante — quem concede a autorização
• Outorgado — quem recebe a autorização
• Valor autorizado, data, hora e moeda
• Pode ser impressa como documento formal
• Status: Normal ou Cancelada (exclusão é lógica — o registro é mantido com status Cancelada)

A cessão transfere a titularidade de um contrato de compra para outro comprador, antes da escrituração definitiva do imóvel.

• Permite registrar múltiplos cessionários, cada um com seu percentual de participação (rateio) e área correspondente.
• Ao concluir a cessão, o sistema atualiza automaticamente todas as parcelas financeiras pendentes para o novo titular.
• O documento Termo de Cessão de Direitos pode ser impresso.
• Regra importante: não é possível excluir uma cessão se já existirem cessões posteriores para o mesmo contrato.

Aplica correção monetária periódica (anual) às parcelas em aberto, usando índices econômicos oficiais:

• IGP-M (Índice Geral de Preços – Mercado)
• IPCA (Índice Nacional de Preços ao Consumidor Amplo)
• INCC (Índice Nacional de Custo da Construção)

Como funciona:

1. Acesse o Cadastro de Índices (IMO601) e registre o percentual do índice para o ano desejado.
2. Em seguida, acesse a Aplicação de Reajuste (IMO602), selecione o índice/ano e o cliente. O sistema lista as parcelas pendentes e calcula o valor do reajuste.
3. Ao confirmar, as parcelas são atualizadas automaticamente.

Regras:

• Não é possível cadastrar o mesmo índice duas vezes para o mesmo ano.
• Não é possível excluir um índice que já foi aplicado a contratos.

Permite reestruturar o plano de pagamento de um contrato existente — novo número de parcelas, novos vencimentos ou novos valores.

• O módulo redistribui automaticamente os valores renegociados de forma proporcional entre as parcelas do contrato.
• O novo documento gerado fica identificado como origem Renegociação no módulo financeiro.

O distrato é o cancelamento formal de um contrato de venda mediante acordo entre as partes.

O sistema calcula automaticamente:

• Valor já recebido pelo vendedor — soma de capital, juros, multas e descontos concedidos até o momento
• Valor de correção — diferença entre o valor atualizado do contrato (considerando reajustes monetários e renegociações anteriores) e o valor originalmente negociado
• Valor a devolver ao comprador (ou valor adicional a receber, dependendo do que foi acordado)

Ao concluir o distrato:

• O lote retorna ao status Disponível e pode ser vendido novamente
• As condições de pagamento do distrato são registradas como uma renegociação separada

Cancelamento do distrato: restaura o contrato ao status Concluída e o lote ao status Vendido.

Acesse em Parâmetros → Imóvel.